横浜市で築古物件売却！解体すべき？土砂災害警戒区域の相談も

解体に向いているケース

以下のケースでは、解体した方がよいといえます。

• 朽ちた戸建ての場合
• 旧耐震の場合

建物が朽ちている場合は近隣に迷惑が及ぶこともあるため、解体をおすすめします。また、1981年5月31日以前の旧耐震の戸建ても、よほど状態がよい場合を除き解体した方がよいでしょう。

解体のメリット

建物を解体することには、次のようなメリットがあります。

• 見栄えがよくなる
• 買い手がつきやすい

築古物件の多くの場合、建物を解体した方が見栄えがよくなります。買い手によい印象を与えられるため、好条件での成約を期待できます。敷地の全体が確認できるようになり、買い手にとってはイメージがしやすい他、隣接地との境界付近を確認できるというメリットもあります。

また、解体してあれば、買主は引渡し後すぐに住宅施工に着手できます。解体費用を負担する必要もないため、買い手がつきやすくなります。

解体のデメリット

解体することによるデメリットも存在します。

• 解体にはコストと時間がかかる
• 税金が高くなる

建物を解体するためには、コストや時間がかかります。解体費用の相場は次のとおりです。

• 木造：約3～5万円（1坪あたり）
• 鉄骨造：約4～7万円（1坪あたり）
• 鉄筋コンクリート造：約5～8万円（1坪あたり）

様々な事情で一部手壊しが必要となる場合や、アスベストが含まれていたり地中に鋼管杭があったりする場合は、相場よりも費用がかかります。また、解体後、土地の整地や測量が必要になるケースもあります。規模により異なりますが、解体工事には2週間程度の時間がかかります。

また、税金面でのデメリットもあります。戸建てを解体すると、土地の固定資産税が高くなります。アップ幅の目安は3～4倍とされています。

土砂災害警戒区域とは

土砂災害警戒区域とは、土砂災害が発生した場合に住民などの生命もしくは身体に危害が及ぶ恐れがあるエリアのことを指します。「イエローゾーン」とも呼ばれ、土砂災害防止法によって指定されています。

土砂災害の引き金となり得る大雨は自然現象であることに加え、地形・地質、土地利用形態なども関係することから、正確な発生時期の予測は非常に困難です。そのため、現段階で土砂災害のリスクが予想されるエリアを土砂災害警戒区域として指定しているのです。

指定にあたっては、現地測量や土石の到達範囲の算出など、時間をかけて詳細な基礎調査が行われます。

土砂災害警戒区域に指定されたとしても、開発や建築への制限があるわけではありません。ただし、次の対応が義務付けられています。

• 市区町村は、警戒避難に必要な情報を記載したハザードマップなどの資料を住民へ配布する
• 宅地建物取引業者（不動産業者）は、土砂災害警戒区域であることを記載した重要事項説明書を交付して、説明する

指定エリアの確認方法

土砂災害警戒区域は、

• 土砂災害ハザードマップ
• 図面

上記の書類で確認できます。

ハザードマップは、自治体や国土交通省のホームページなどから確認できます。土砂災害に関する情報の伝達方法や避難場所に関する情報も記載されているため、あわせて確認することをおすすめします。

図面は、インターネットの他、市役所（町村役場）や建設事務所（支所）で閲覧することができます。

所有する不動産が土砂災害警戒区域にある場合、スムーズな売却が難しいケースもあります。神奈川県不動産相談センターでは、司法書士、行政書士、弁護士、税理士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士、不動産会社のコンサルタント部門などが、不動産に関わる様々な問題解決に向けてサポートいたします。横浜市の不動産売却でお困りの場合は、ぜひお問い合わせください。